奉府办字〔2021〕12号

各乡、镇人民政府，各场、管委会，县政府各部门：

经县政府同意，现将《2021年奉新县城市棚户区改造国有土地上房屋征收补偿安置方案》印发给你们，请结合实际抓好贯彻落实。

奉新县人民政府办公室

                                     2021年4月26日

（此件主动公开）

2021年奉新县城市棚户区改造国有土地上

房屋征收补偿安置方案

一、棚户区改造房屋征收原则：县城规划区内国有土地上经鉴定公司鉴定为D类危房的，由所有住户整栋申请，县房屋征收部门实地核实，采取整栋签约、整栋腾空的原则，分批实施改造。

二、征收主体、部门及实施单位

（一）房屋征收主体：奉新县人民政府

（二）房屋征收部门：奉新县住房和城乡建设局

（三）房屋征收实施单位：

奉新县城市棚户区改造工作指挥部办公室

奉新县房屋征收管理办公室

三、房屋征收程序

（一）住户整栋申请，提交鉴定报告、所有住户签字的申请报告、权属登记复印件等材料；

（二）房屋征收部门实地核实；

（三）组织入户评估；

（四）与被征收人签订征收补偿安置协议；

（五）房屋搬迁腾空验收。

四、签约、搬迁期限

（一）签约、搬迁期限：自棚改申请批准之日起，房屋征收签约期限为30天；征收协议签订之日起，房屋搬迁期限为15天。

（二）整栋申请征收的任一被征收人，与征收部门签订补偿安置协议后，待该栋楼最后一个被征收人与征收部门签订补偿安置协议并腾空，全部补偿安置协议才生效。整栋房屋腾空且补偿安置协议生效后，房屋征收部门再行支付补偿款、临时安置费等补偿款项。

（三）自住户申请之日起不得实施以下行为：

1．新建、扩建、改建、装饰装修房屋；

2．改变房屋和土地用途；

3．办理房屋抵押、转让、租赁、分户、统一社会信用代码

（营业执照）、税务登记等业务。

如发生上述情况按建筑物原状况予以补偿。

五、被征收户、被征收房屋权属及面积认定

（一）被征收户以房屋权属证登记为准。

（二）已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，以房屋登记簿为准。

（三）被征收人房屋未经房屋权属登记，或被征收人对权属证有异议的，被征收人应当向房屋征收部门提供相关建房手续或交易手续等，由棚改指挥部依法调查、认定和处理；房改房面积有异议的可向房屋征收部门提出申请，重新测量。自建民房面积以权属证登记为准，附属建筑以棚改指挥部产权认定办公室认定为准。

（四）房屋面积的计算执行国家标准（ＧＢ/Ｔ17986—2000）。

六、私产住宅房屋征收补偿

被征收人可选择货币补偿，也可选择产权调换。

（一）货币补偿

有权属证房屋货币补偿价：国有出让性质土地上的房屋5900元/㎡，国有划拨性质土地上的房屋5600元/㎡。

（二）产权调换

1．国有出让性质土地上房屋按被征收房屋面积实行1:1调换。

2．国有划拨性质土地上房屋必须按被征收房屋土地分摊面积补交300元/㎡后，再按被征收房屋面积实行1:1调换。

3．被征收人选择的安置房面积超出调换面积5㎡（含5㎡）的部分按4130元/㎡购买；超出5-10㎡（含10㎡）的部分按5900元/㎡购买。原则上不能超过10㎡，超出10㎡部分按6500元/㎡购买。

4．被征收房屋总面积不足80㎡的，可调换一套80㎡安置房。如按上述规定购买10㎡后仍不足80㎡，超出10㎡的部分按5900元/㎡购买，但安置房面积超出80㎡以外部分按6500元/㎡购买。

5．被征收房屋面积超过安置房面积的，超出部分按土地性质不同给予货币补偿。

（三）空地补偿

被征收对象持有建设用地使用权证、超出房屋占地面积的空地部分，国有出让建设用地按2300元/㎡给予货币补偿；国有划拨建设用地按2150元/㎡补偿。

（四）房改房、商品类套房储藏室及其它附属建筑的补偿

1．房改房、商品类套房储藏室、杂间及其它附属建筑一律实行货币补偿，不计入产权调换面积。

2．办理了权属登记证的储藏室、杂间等，国有出让性质土地上的按4600元/㎡货币补偿，国有划拨性质土地上的按4300元/㎡补偿。

未办理权属证的储藏室按结构、建设性质给予补偿。

自行加建、搭建且经认定为合法的构筑物按评估价给予货币补偿。

3．办理了权属证的车库按评估价给予货币补偿。

4．房改房、商品类套房未办理权属证储藏室的认定原则：

①所有储藏室必须是在单位或个人已取得了土地使用权的土地上建设的方可认定。

②有建设手续、个人出资或购买的储藏室建设情况依据以下原则认定：Ⅰ.主房底层的储藏室认定有建设手续；主房周边的储藏室建设手续以原始材料为准；Ⅱ.个人出资或购买的以原始凭据为准。

③未取得建设手续、个人未出资的储藏室依据以下原则认定：主房底层未建储藏室而在主房外建设的，依据其是否单位统一建设、与主房建设时间是否一致、结构、面积是否相同、同一栋宿舍居民是否全部受益等情况给予认定。

（五）单家独院自建私有民房的征收与补偿

1．自建私有民房是指城镇居民依法购置建房用地、经住建部门批准自行建设，办理的权属证房屋产权类别为私产。

房改全产权房和变更房屋登记为私产的房改房，房屋产权均以房管部门的初始登记为准，不认定为自建私有民房。

2．自建民房总层数以该房屋的权属证登记为准。

3．土地部分

以土地使用权证或宅基地使用权证登记为准。被征收对象持有建设用地使用权证、超出房屋占地面积的空地部分，国有出让建设用地按2300元/㎡给予货币补偿；国有划拨建设用地按2150元/㎡补偿。

4．主房部分

①选择产权调换时，房屋补偿面积核定方式如下：总层数登记为一层的按建筑总面积1：1.8计算；总层数为二层的按建筑总面积1：1.35计算；总层数为三层以上（含三层）的按建筑总面积1：1计算。

自建民房不在主体房屋之内但有权属证、檐高达到2.2米的厨房、卫生间，按实际面积1:1计算。

②选择货币补偿时，房屋补偿面积核定方式如下:总层数登记为一层的按建筑总面积1：1.8计算；登记为二层的按建筑总面积1：1.35计算；登记为三层以上（含三层）的按建筑总面积1：1计算。

自建民房不在主体房之内但有权属证、檐高达到2.2米的厨房、卫生间，按实际面积1:1计算。

③阁楼及其房屋面积认定：砖木结构一层的老房子、人字瓦屋面、木楼板结构居住用阁楼，坡屋顶内空间净高超过（含）1.7米的部分，计算全面积；净高1.2米以上未达到1.7米部分，则认定为半面积。认定面积按1：1计入房屋面积。

隔热层不认定为主房面积。

砖木结构一层老房子认定阁楼面积后，总面积只能按1：1计算。

④自建民房可采用水平投影切割法进行测绘，具体办法为：

Ⅰ.凡第二层建筑面积小于第一层的，第二层与第一层水平投影等同部分按二层折算，水平投影第一层大于第二层部分按一层折算。

Ⅱ.权属登记为三层的自建民房，原则上按第4条“主房部分”第①、②点规定执行，但第三层建筑面积确实很小，亦可参照上述水平投影办法执行。

Ⅲ.权属登记为四层及以上的自建民房，不再按上述方法进行折算。

5．附属建筑

①自建民房主体房屋之外，未办理权属登记、或虽办理了权属证但最低檐口高度未达到2.2米的厨房、卫生间、杂物间等均不认定为主房，按重置价评估补偿；

②主体房底层的架空层，层高未达到2.2米的，无论是否登记权属证均按重置价补偿。

③自建民房冲顶未记入权属证的，按实测面积国有出让性质土地上4600元/㎡货币补偿，国有划拨性质土地上4300元/㎡货币补偿，不计入调换面积。

④办理了权属证的车库按评估价实行货币补偿。

（六）被征收房屋货币补偿、产权调换面积计算方法

1．房改房、商品类套房：货币补偿面积为认定的主房面积（不含权属证登记的储藏室等附属建筑面积）；产权调换面积为认定的主房面积（不含权属证登记的储藏室等附属建筑面积）。

2．自建民房：货币补偿面积为主房权属证登记面积（总层数为一层的×1.8，总层数为二层的×1.35，总层数为三层及三层以上的×１）；不在主体房之内但有权属证、最低檐口高度达到2.2米的厨房、卫生间按实际面积计算；其他经认定的主房面积按认定面积1：1计算；阁楼面积按认定面积1：1计算。产权调换面积为房屋权属证登记面积（总层数为一层的×1.8，总层数为二层的×1.35，总层数为三层及三层以上的×１）;不在主体房之内但有权属证、最低檐口高度达到2.2米的厨房、卫生间按实际面积计算;其他经认定的主房面积按认定面积1:1计算;阁楼面积按认定面积1：1计算。

七、私产住宅房屋征收其他补偿

（一）搬迁费

私产房选择货币补偿的给予一次性搬迁费1000元/户。私产房选择产权调换的给予二次搬迁费共2000元/户。

（二）临时安置费

1．私产房住宅选择产权调换的，在搬迁时给予一次性12个月的临时安置费，临时安置费按8元/㎡·月计算，不足500元/月的，按500元/月计算。

2．临时安置费面积计算方法：

①房改房、商品类套房的临时安置费面积计算：以实际用于产权调换面积为准，最高不超过产权认定面积（不含权属证登记的储藏室等附属建筑面积）。

②自建民房临时安置费面积计算：以实际用于产权调换面积为准，最高不超过权属证主房登记面积、经认定的建筑及阁楼面积（主房面积、经认定的阁楼面积不计修正系数，按实际面积计算；附属建筑及空地不计入临时安置费计算基数）。

（三）水、电、燃气、通讯等设施移装

1．选择产权调换的，水、电、管道燃气、网络电视、电话原已开户的不再另行收费。新增加户头的，自行负责。

2. 选择货币补偿的，原有管道燃气按每个户头1500元补偿。

八、按规定时间签订协议并在规定时间内全部搬迁腾空的被征收人，由房屋征收部门给予每户一次性奖励3000元。

九、经营性商铺征收补偿

（一）经营性商铺的认定，以《商用房屋所有权证》为准；临街第一层房屋所有权证未登记为商铺，同时符合下列条件的认定为住改非性质商铺：①办理了两年以上、合法有效的统一社会信用代码（营业执照）或其他相关生产经营行政许可手续，且至申请之日一直在合法经营；②统一社会信用代码（营业执照）或其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收的房屋。

房屋所有权证登记为储藏室、柴间、杂间等附属建筑，不认定为住改非商铺。房改房由单位统一建设配置的储藏室、其它未办理权属证自搭自建构筑物、工业用地房屋等均不认定为住改非商铺。

（二）商铺实行货币补偿，具体补偿由评估公司依据地段、结构、建筑年限等评估确定。经认定为住改非性质临街小型商业店面的，按同地段、同结构临街小型商业店面补偿标准的70%实行货币补偿。

（三）房改房由单位统一建设配置、但无权属证的储藏室用于经营的，不认定为住改非商铺。

（四）其它未办理权属证自搭自建构筑物，不认定为住改非商铺，均按重置价进行评估补偿。

（五）商铺（含住改非性质商铺）仍在经营，因房屋征收造成停产停业的，按商铺征收补偿总值（不含装修）的3%对经营人进行补偿（含停产停业损失、搬迁费）。

（七）不认定为商铺，但同时符合下列条件的，参照同地段住改非性质商铺征收补偿总值（不含装修）的3%对经营人进行补偿（含歇业费、搬迁费）：①被认定为合法建筑；②有合法有效的统一社会信用代码（营业执照）或其他相关生产经营行政许可手续且征收时仍一直在合法经营；③统一社会信用代码（营业执照）或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收的房屋。

十、城市棚户区改造范围内集体土地性质房屋按2021年集体土地和房屋征收补偿安置相关政策执行。

十一、违法建筑的处理

违法建设和超过批准期限的临时建筑，原则上均不予补偿，未超过批准期限的临时建筑按重置价格结合使用期限补偿。

十二、安置房建设与分配

（一）安置房房源初步确定为:①已建成安置房中未用于安置的顶楼；②城市棚户区改造已建设安置房中其它剩余房源；③2020年城中村改造“山水嘉苑”安置小区剩余房源；④2021年启动新建的“幸福嘉苑”二期安置小区。

全部或部分用核定主房面积选择已建成安置房中未用于安置的楼梯房顶楼的，可采取二种方式置换：一是用于置换楼梯房顶楼的面积=楼梯房顶楼面积÷1.4。核定主房面积按比例置换安置房后多余的实际面积按本方案给予货币补偿；按比例置换后安置房面积大于核定主房面积部分，按本方案购买。二是按核实的主房面积1:1置换。当顶楼安置房面积大于核定的主房面积时，按被征收房屋核定的主房面积奖补1000元/平米，安置房超核定主房面积部分按本方案购买；当顶楼安置房面积小于核定的主房面积时，按安置房的面积奖补1000元/平米，核定主房面积大于安置房部分按本方案货币补偿。

（二）安置房户型为80㎡、100㎡、120㎡三种（以竣工验收后实际测绘面积为准）。

（三）安置房分配按先签约先选房的原则执行。

（四）原则上一户被征收户选择一套安置房。原被征收房屋面积确实较大的，在安置房总面积不超过原被征收房屋产权调换面积10㎡的总原则下，由被征收人选择合适的安置房套数及户型。

（五）地上储藏室按4130元/㎡购买，地下储藏室按3220元/㎡购买。

（六）安置房按评估机构确定的系数实行楼层补差。

（七）私产住宅房屋被征收时土地性质为国有出让的，安置房权属证土地性质办理为出让；土地性质为国有划拨的，征收时按房屋土地分摊面积补交300元/㎡后，安置房权属证土地性质办理为出让。

安置房土地使用权分摊面积与原被征收房屋土地使用权分摊面积差一律不另行补偿。

（八）私产房安置房，三代以内亲属可免费办理权属证。三代以内亲属包括：夫妻双方、子女及其配偶、孙子孙女及其配偶、外孙外孙女及其配偶。

十三、其它相关规定

（一）在签订房屋征收补偿协议时，被征收人应将房屋产权证、土地证等原件交征收人，由征收人按有关规定予以注销。被征收人房屋被征收时国有土地使用权同时收回。

（二）征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担?；蛘叽锍烧袂宄バ?。抵押人和抵押权人不能重新设定担?；蛘卟荒艽锍烧袂宄バ榈?，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。

（三）征收被法院查封的房屋，以通告形式告知办理查封的法院予以处理。

（四）被征收人房屋如有产权、债务纠纷、租赁纠纷，由被征收人自行协商解决。

（五）被征收人应当积极主动地支持、配合相关部门和工作人员做好房屋测绘、评估等工作，因被征收人不配合造成的后果由被征收人承担。

（六）因房屋征收需拆除的供电、供水、通讯等杆、管、线设施，由各管线单位自行拆除，有关费用由各管线单位负责。涉及征收改造的管线单位必须服从房屋征迁工作的安排，并派专人到现场组织实施管线迁移工作。

（七）被征收人应将被征收房屋完好的交征收人拆除，严禁擅自拆除门、窗、水、电等设施。

十四、法律责任

（一）房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县政府责令改正通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任，违反《治安管理处罚法》的，依法给予治安管理处罚。

（三）房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有差错的评估报告的，责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下?？?，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下?？?，并记入信用档案；情节严重的，报请发证机关吊销资质证书、注册证书；造成损失，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十五、本方案由奉新县住房和城乡建设局负责解释，自印发之日起实行。

附件：1. 2021年奉新县房屋重置价

      2. 奉新县房屋征收室内装饰装修及附属设施指导价格表

      3. 房改房、商品类套房储藏室、附属建筑补偿表

附件1

奉新县2021年房屋重置价

附件2

附件3

房改房、商品类套房储藏室、附属建筑补偿表

说明：1.房改房、商住楼储藏室指房屋建设时，由单位或开发商为住户统一配置使用的；2.自建民房自行加建、搭建的附属建筑按重置价评估实行货币补偿。

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